דורלינג קינדרסלי / וטה / גטי אימג'ס
שיפוצים ותיקונים רבים של בתים מבוצעים על ידי בעלי בתים ואפילו על ידי קבלנים אחדים ללא היתרונות של היתרי בנייה נדרשים כחוק ובדיקות חובה הנלוות להם. הסיבות לעקיפת תקנות אלה הן רבות, לרוב מכיוון שבעל בית או קבלן מנסים להתחמק מהוצאות ההיתר, או מכיוון שהם חוששים שהמיסים יעלו אם שיפוצו רשמית יוגדרו. למען האמת, מרבית הפחדים בנוגע לתהליך ההיתר הם חסרי יסוד, והפוטנציאל לבעיות חמורות הוא די גדול אם לא תגיש בקשה להיתרים הנכונים ואינך נבדק את עבודתך. להלן שתיים עשרה מציאויות לגבי תהליך היתר הבנייה שאנשים רבים אינם מבינים.
יתכן שלא תזדקק להיתר בכלל
עצבנות רבה מתרחשת מכיוון שבעלי בתים חושבים שכל תיקון ושיפור שהם מבצעים ברחבי הבית ייבדק עם מסרק שיניים דק על ידי פקח שמתכוון לתפוס כל פגם זעיר. במציאות, ישנם תיקונים ושיפורים רבים שניתן לבצע ללא היתר. הכללים לכך משתנים באופן נרחב מקהילה לקהילה, ואותו פרויקט הדורש היתר בנייה ובדיקות מתוזמנות באזור אחד עשוי לא לדרוש אחד בתחום שיפוט אחר. אך באופן כללי, מותר לך להחליף את רוב האלמנטים הקיימים בביתך ללא היתר, בעוד שכל דבר שישנה את מבנה הבית שלך או מייצג שיפור נדל"ן ידרוש היתר. ניתן להחליף מתג קיר שבור או ברז שחוק, למשל, אך הוספת תוספת סיפון או חדר מחייבת היתר. לקהילה שלך עשויים להיות מקורות מקוונים המסבירים אילו סוגים של עבודה דורשים אישורים ובדיקות, או שתוכל להתקשר למשרד האישורים ולבקש לשוחח עם פקח.
אתה יכול לדבר עם משרד ההיתרים באופן אנונימי
יש אנשים שחוששים שברגע שאתה מתקשר לבדיקות בנייה מקומיות ומתיר למשרד, אתה מסומן מיד לבדיקה. זה פשוט לא נכון. משרד האישורים קיים בכדי להבטיח ששיפוץ בתים יבוצע בבטחה ואינו מהווה סיכון לתושבים, ובדרך כלל הפקחים שמחים לענות על שאלות. אם אין כרגע מפקח זמין, מישהו יתקשר אליך בחזרה ויענה על כל שאלה שיש לך, כגון "האם אני צריך מחסום אדים מאחורי קירות מקלחת האריחים שלי?" או "כמה גובה המוסך שלי יכול להיות?"
היתר עלויות משתנה
יתכן שתופתעו לדעת כי אין חיוב קבוע עבור היתר בנייה, אך עלויות ההיתר משתנות בהתאם לעלות המורכבות והמורכבות של הפרויקט. בניית גדר עשויה לדרוש היתר של $ 55, למשל, בעוד שבניית בית חדש וגדול עשויה לדרוש היתר בנייה בסך 2, 000 $. ארצית, היתר הבנייה הממוצע עלה 1, 043 דולר בשנת 2018, עם טווח אופייני של 400 $ לכ 1700 $. אך עלויות ממוצעות אלה מייצגות היתרים רבים לבנייה חדשה של בתים שלמים, וישנם פרויקטים רבים שעבורם היתרי הבנייה עולים 100 דולר ומטה. זה די נפוץ כי עלויות ההיתר יתבססו על אחוז מהעלות הצפויה של הפרויקט. אם אתה עובד עם קבלן, עלויות ההיתר נכללות בדרך כלל בהצעה שקיבלת.
היתרי בעלים / בונה יכולים להיות בעייתיים
חלק מבעלי בתים חוששים שמשרדי פיקוח על ערים לא יאפשרו להם לבצע את עבודתם, אלא ינפיקו אישורים רק לקבלנים מקצועיים. זהו מיתוס נוסף מכיוון שמשרדי פיקוח מוציאים באופן שוטף היתרים לבעלי בתים לבצע כל מיני עבודות בעצמם - עד וכלל משמשים כגורם כללי (קבלן כללי) בבניית בית שלם. עבור פרויקט מסוג זה, הקהילה שלך עשויה להנפיק "היתר בעלים / בונה" מיוחד המאפשר לך להעסיק את הבית לתקופה מוגדרת (בדרך כלל סביב שנה) תוך קבלת קבלנות משנה למשימות הבודדות לתפקיד. כבעלים / בונה, אתה פועל כקבלן כללי משלך במקום לשכור אחד. זה מאפשר לך לחסוך באותה עמלה כואבת של 15 עד 25 אחוזים שגובים ממשלתיים, אך אתה גם נושא בנטל ההתחייבויות הפוטנציאליות, שרבות מהן יכולות להיות חמורות. שכירת קבלן מורשה, מבוטח, עם ערובה, מבודדת אותך טוב יותר מהתחייבויות אלה.
הקלות יכולות להרוג את האישור שלך - ואת הפרויקט שלך
בכל מקום בו קו חשמל, ראש ביוב, מדרכה או מסלול שירות משותף ורציף אחר עובר בנכס שלך, סביר להניח שיש לך זיקת הנאה - הגבלה חוקית המונעת מכם לבצע שינויים המשפיעים על או מגבילים קווי שירות או תכונות אחרות אלה. ישנם מקרים, למשל, שחלק מהנכס שלך עשוי להיות שמור לדרך עתידית אפשרית. לא תוכל לבנות על חלק מהרכוש שלך במקום שיש בו הקלות.
כדי ללמוד על הקלות כלשהן בתוקף, בדוק את מגרש הנכס שלך, זמין באינטרנט באתר של שמאי המחוז שלך או במשרדיו. באופן כללי, לעולם אינך רשאי לבנות על הקלות, אלא אם מדובר בתוספות קלות כמו גדרות.
נכסי נכסים הם קריטיים
כישלונות הם מאגרי חובה בין גבולות רכוש למבני קבע המסייעים לשמור על תחושת פתיחות ביישובים, כמו גם לספק מרווחי בטיחות במקרה של שריפות. לדוגמה, אם אתה מרחיב את הצד של הבית שלך, עליך להיות מודע למרחקי הכניסה הנדרשים של קוד הבניין המקומי שלך. ככל הנראה יתקיימו כללי קיזוז להרחבת נכס גם לקדמתו ולאחורי ביתו. בדרך כלל זה כרוך בשמירה על מרחק מינימלי בין קצה המבנים לגבולות הרכוש הסקר. תוספות ביתיות מבניות, מוסכים, סככות וסיפונים עשויים להיות כפופים לכללי הפיזור הללו. שוב, משרד בדיקות הבנייה המקומי יכול ליידע אותך מהן תקנות הפיזור בתוקף.
שונות אפשריות
אמנם לעתים רחוקות מוותרים על הקלות, אך לעיתים מותר לבצע הפרות לפיגור וכמה דרישות יעוד אחרות באמצעות ההליך המשפטי של הגשת בקשה לקבלת שונות. שונות היא חריג שאושר רשמית לתקנות יעוד. לרוב, מתבקשים שונות כאשר בעל בית מעוניין לבנות בית גדול יותר במגרש שלו מאשר מותר בתקנות יעוד. על ידי בקשת שונות, יתכן כי בעל הבית יוכל לבנות את הבית הגדול יותר הזה, או להשלים תוספת לחדרים המפרה את תקנות ההפסד. משרד האישורים רשאי להתייעץ עם שכנים כאשר מבקשים שונות, ואישורם עשוי להיות המפתח להשגת השונות.
תוכניות בניית מלאי עלולות שלא להיות מאושרות
אתם עשויים לחשוב כי כל תוכנית בית או תבנית המתפרסמת או נוצרה על ידי אדריכל, או כל תוכנית בנייה שפורסמה עבור סככה או מוסך, מספיקה אוטומטית בכדי לקבל היתר. תכניות בניית מלאי שופעות באינטרנט. בעלי בתים, במקום לבזבז 1, 500 $ תוכניות המותאמות אישית לאדריכל, יכולים לקנות תוכניות מוכנות במחיר נמוך בין 500 עד 600 $ עבור בית עם שני חדרי שינה עם שני חדרי אמבטיה עם מוסך.
אך ייתכן שמשרד ההיתר המקומי שלך לא יאשר תוכניות אלה. אף על פי שתוכניות האינטרנט נמשכו על ידי אדריכל, משרדך עשוי לדרוש כי התוכניות ייווצרו על ידי אדריכל המורשה במדינתך.
CCRs יכולים להוסיף הגבלות
תליונים פוטנציאליים אחרים בבקשת היתר הם התנאים, האמנה וההגבלות (CCR) הנמצאים לעתים קרובות ביישובים מתוכננים, מחלקות משנה או פיתוח יחידות יחידה מתוכננות (PUDs). CCRs משמשים כסוג של "פקודת יעוד צללים" - פקודות בתוך תקנות. הגבלות אלה הינן בנוסף לתקנות העירוניות שלך, ותצטרך לעמוד בהן כדי להפר את ההסכם החוזי שלך עם ההתאחדות השכונתית.
בדיקות הן חובה
הבדיקה היא חלק בלתי נפרד מתהליך ההיתר הכולל, ובשום פנים ואופן אסור לך או לקבלן להתעלם מצעד זה. בחלק מהפרויקטים יתקיימו אפילו שתי בדיקות - אחת בשלב ה"כביש-ב "ואחת בדיקה סופית. זה לא ממה לחשוש מכיוון שהמפקח נמצא שם רק כדי לוודא שהעבודה נעשתה בבטחה. לעיתים קרובות זהו ביקור קצר ומושקע מאוד. כאשר מפקח כבר מכיר את עבודות הקבלן, הבדיקה היא לפעמים מעט יותר ממבט חטוף. פקחים עשויים להיות קצת יותר חרוצים לגבי הבדיקה אם העבודה בוצעה על ידי בעל בית, אך עדיין מדובר בתהליך שגרתי מאוד.
כישלון בדיקה אינו קטסטרופה
הסיבה העיקרית שחלק מבעלי הבית אינם פונים בבקשה להיתרי בנייה היא שהם מפחדים מהרעיון של כישלון בבדיקה. אבל זה לא עניין גדול. תהיה לך כל הזדמנות לתקן את כל הבעיות שסומנו. הפקח יחזור לבדיקה שנייה (או אפילו שליש או רביעי, במידת הצורך) ויחתם (או "יסגור") את האישור ברגע שהעבודה נעשית לשביעות רצונו.
התעלמות מתהליך ההיתר היא חמורה
זה יכול להיות מאוד מפתה להתעלם מתהליך ההיתר ולהסתיר את העבודה שאתם מבצעים, במיוחד אם זה נמצא בתוך הבית בו תוכלו לעבוד מבלי שאיש יראה זאת. ובעוד שתצליחי להסתדר עם זה, סביר להניח כי קיצורי דרך כאלה יעלו לך הרבה בסופו של דבר. אם יתברר שביצעת עבודה ללא היתר נדרש, אתה יכול להיאלץ להגיש בקשה להיתר לאחר מעשה, בעלות מוגברת מאוד. ואולי אפילו תצטרך לקרוע קירות או תקרות כדי שהעבודה תיבדק. אם טעיתם טעויות, תאלצו להרוס את כל העבודה ולהתחיל מחדש.
הכיסוי הביטוחי של בעל הבית יכול גם להיות מושפע. לדוגמה, אם יש לך שיטפון או שריפה בגלל אינסטלציה או עבודות חשמל לקויות, בפוליסת הביטוח שלך יש מקרה לשלילת הכיסוי אם העבודה בוצעה ללא היתר.
